Estás pagando tu hipoteca cada mes con resignación, preguntándote si realmente estás atado de por vida a esas condiciones que firmaste hace años. Spoiler, no lo estás. Existen mecanismos legales para cambiar las reglas del juego, y uno de los más útiles es contar con un bróker especializado en subrogaciones
Ya sea porque quieres mejorar el tipo de interés, traspasarla a otra persona o ajustar el plazo, esta vez te contamos qué es la subrogación de hipoteca, cómo funciona entre particulares y qué gastos y pasos implica.
¿Qué significa subrogar una hipoteca entre particulares?
Subrogar una hipoteca significa modificar algún aspecto clave del préstamo hipotecario. Existen dos tipos principales:
- Subrogación del acreedor: cuando cambias tu hipoteca de un banco a otro (lo típico cuando buscas mejores condiciones).
- Subrogación del deudor: cuando cedes tu hipoteca a otra persona, generalmente al vender una vivienda con hipoteca activa.
Cuando hablamos de subrogación entre particulares, nos referimos casi siempre a esta segunda, vender una casa y que el comprador se quede con tu hipoteca. Es una opción interesante si las condiciones actuales del préstamo son mejores que las que ofrece el mercado.
Ten en cuenta que el banco debe autorizar este cambio de titular, y evaluará el perfil del nuevo comprador antes de dar luz verde.
¿Por qué subrogar tu hipoteca?
Hay varias razones por las que puede interesarte subrogar una hipoteca:
- Tienes una hipoteca variable y los vaivenes del euríbor te están dando más sustos que alegrías.
- Has encontrado mejores condiciones en otro banco y quieres aprovecharlas.
- Estás vendiendo tu casa y al comprador le interesa quedarse con tu préstamo actual (por tipo, cuota o plazo).
- Tu situación económica ha cambiado y necesitas renegociar los términos de tu hipoteca.
En todos estos casos, la subrogación puede ayudarte a ahorrar dinero y ganar tranquilidad. Eso sí, no es un proceso sencillo ni gratuito, por lo que es importante saber exactamente cómo funciona.
Subrogar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo
Una consulta muy habitual es si se puede pasar de hipoteca variable a fija. La respuesta es sí, tanto con el mismo banco como mediante subrogación a otra entidad. Si es tu caso y estás interesado en saber más sobre esto, te recomiendo leer nuestro artículo sobre cambiar de una hipoteca variable a fija para conocer todos los detalles.
Eso sí, algunos bancos ponen más ganas que otros. Si el tuyo no está por la labor, otro banco puede “robarte” la hipoteca y ofrecerte tipo fijo mediante subrogación.
¿Cómo hacerlo?
- Habla con tu banco: solicita una novación para modificar el tipo de interés.
- Solicita ofertas de otros bancos: podrían ofrecerte una subrogación con mejores condiciones. Aquí es donde entra en valor realmente el contar con un bróker hipotecario que consiga las mejores ofertas y condiciones.
- Documentación y papeleo: ingresos, situación laboral, escritura del préstamo, valoración de mejores ofertas…
- Espera la aprobación y firma ante notario.
Gastos y trámites que debes tener en cuenta
Aunque subrogar no es tan caro como firmar una hipoteca nueva, sí hay gastos asociados que debes tener en cuenta. Notaría, Registro de la Propiedad, gastos de gestión de los profesionales involucrados y tasación en caso de cambio de banco.
Si además resulta que estás cambiando de banco, puede haber comisión por subrogación (normalmente limitada al 0,15% o incluso eliminada si han pasado más de 3 años).
Si bien es cierto que desde la reforma hipotecaria de 2019, muchos de estos costes los asume la entidad bancaria (especialmente en subrogaciones a su favor), pero revísalo siempre antes de firmar.
¿Se puede subrogar la hipoteca a otra persona?
Sí, y es más habitual de lo que parece. Si vendes tu vivienda y al comprador le interesa mantener las condiciones del préstamo, podéis solicitar una subrogación del deudor. Esto permite que el nuevo titular se quede con la deuda pendiente, y tú te desligues de la hipoteca.
¿Qué necesita el banco para aprobarlo?
- Que el nuevo titular tenga solvencia.
- Que no existan impagos ni incidencias previas.
- Que se mantengan condiciones similares en el préstamo.
¿Y tú qué ganas con esto?
No tener que cancelar la hipoteca (lo cual tiene un coste), evitar comisiones y facilitar la venta al comprador.
Eso sí, te recomiendo encarecidamente que nunca hagas una subrogación sin la ayuda de un profesional en esto de las hipotecas. El banco puede imponer nuevas condiciones o incluir cláusulas que perjudiquen a cualquiera de las partes si no se revisa bien la operación.
