Comprar una vivienda con tu pareja mezcla una decisión sentimental con una operación jurídica y financiera que os va a acompañar 20 o 30 años.
La parte emocional la soléis tener resuelta cuando llegáis a mí, la parte de cómo queda la propiedad y cómo os reparte el banco la deuda casi nadie la piensa antes de firmar las arras, y es justo la que marca la diferencia si algún día las cosas cambian.
Antes de comprometeros con un piso concreto, saber cuánto podéis pedir entre los dos y con qué condiciones os evita sustos de última hora. Cuando es vuestra primera compra, la hipoteca para jóvenes tiene particularidades que merece la pena revisar antes de dar el paso. Vamos por partes con todo lo que cambia cuando compráis en pareja.
Qué significa comprar un piso a medias y cómo queda la titularidad
Cuando dos personas compran juntas y no están casadas en gananciales, el piso se adquiere en proindiviso. Eso quiere decir que cada uno es dueño de una parte del inmueble expresada en un porcentaje, no de una zona física de la casa. Por defecto se reparte al 50%, aunque podéis fijar el porcentaje que queráis y reflejarlo en la escritura de compraventa.
Ese porcentaje se inscribe en el Registro de la Propiedad y es lo que determina qué parte del piso tiene cada uno a efectos legales. No depende de quién firme la hipoteca ni de quién pague las cuotas después, sino de lo que digáis en la escritura el día de la firma. Por eso vale la pena decidirlo con cabeza y no dejarlo al estándar del 50% si vuestra aportación no es la misma.
Cómo cambia la compra según vuestra situación
La forma en que queda el piso no es igual para todas las parejas. Depende de si estáis casados, con qué régimen, o si compráis sin pasar por el juzgado o la notaría. Estas son las situaciones que veo a diario.
Casados en régimen de gananciales
En gananciales el piso entra en la sociedad conyugal y pertenece a los dos por igual, pague quien pague. Da lo mismo que el dinero salga de una cuenta o de otra, la vivienda es ganancial y en un futuro reparto se considera de ambos al 50%. Es el régimen por defecto en la mayoría de España, incluida la Comunidad Valenciana, salvo que hayáis firmado capitulaciones matrimoniales.
Casados en separación de bienes
Con separación de bienes cada uno mantiene su patrimonio separado, igual que si no estuvierais casados. El piso se compra en proindiviso con los porcentajes que decidáis, y lo que aporta cada uno sigue siendo suyo. Este régimen es el habitual por defecto en comunidades como Cataluña o Baleares, y en el resto lo tenéis si firmasteis capitulaciones antes o durante el matrimonio.
Comprar un piso en pareja sin estar casados
Comprar sin estar casados es lo más frecuente entre las parejas jóvenes que atiendo. Aquí no existe ningún régimen común, así que el piso se adquiere en proindiviso y cada uno es dueño del porcentaje que figure en la escritura. Esto os da libertad total para ajustar la titularidad a lo que aporta cada uno, y también hace más importante dejar por escrito qué pasaría si un día decidís separaros.
Qué aporta la pareja de hecho y qué no
Aquí hay un malentendido muy extendido que quiero aclararte. Estar inscritos como pareja de hecho no crea un patrimonio común como el matrimonio en gananciales. Para la compra del piso seguís siendo dos propietarios en proindiviso, con vuestros porcentajes, exactamente igual que cualquier pareja no casada.
La pareja de hecho tiene efectos en temas fiscales, de pensiones o de herencia según la comunidad autónoma, pero no cambia cómo se reparte la propiedad de la vivienda ni cómo os trata el banco al pedir la hipoteca.
Qué pasa cuando cada uno aporta una cantidad diferente
Es una de las dudas que más me llegan, y con razón, porque hacerlo mal puede salir caro. Pongamos un piso de 200.000€. Tú pones 50.000 euros de entrada y tu pareja 20.000. Si lo escrituráis al 50% cada uno sin dejar constancia de esa diferencia, esos 30.000 euros de más que has aportado pueden interpretarse como una donación a tu pareja, con el impuesto de donaciones que eso conlleva. Si quieres saber más te recomiendo leer el artículo sobre cómo debe hacerse una donación para una hipoteca.
Tenéis dos formas de resolverlo. La primera es escriturar en porcentajes distintos que reflejen lo que aporta cada uno, de manera que la titularidad recoja la aportación real. La segunda es mantener el 50% y documentar la diferencia como un préstamo entre vosotros mediante un reconocimiento de deuda, para que quede claro que ese dinero extra no es un regalo.
Cualquiera de las dos es válida, lo que no recomiendo es firmar al 50% sin más cuando las aportaciones son muy desiguales. Si aún estáis calculando cuánto necesitáis ahorrar entre los dos, te ayuda repasar cuánto dinero hace falta para la entrada antes de repartir aportaciones.
Cómo funciona la hipoteca cuando la firmáis los dos
Que seáis dueños de un porcentaje cada uno del piso y que respondáis de la deuda con el banco son dos cosas independientes.
Los dos respondéis por el total de la deuda
Cuando firmáis la hipoteca los dos como prestatarios, el banco no os divide la deuda en dos mitades. Ambos respondéis del 100% del préstamo de forma solidaria. Si tu pareja deja de pagar su parte, la entidad no os reclama la mitad a cada uno, os reclama la cuota entera a cualquiera de los dos.
Puedes ser propietario del 40% del piso y estar obligado a responder por la totalidad de la hipoteca. Entender esto antes de firmar es clave así que si tienes dudas pregúntanos.
Qué mira el banco cuando la piden dos personas
La ventaja de pedir la hipoteca entre dos es que el banco suma vuestros ingresos, y eso amplía lo que podéis financiar. Analiza los ingresos conjuntos, la estabilidad laboral de ambos, el ahorro que aportáis y el CIRBE de cada uno, que es el registro donde el Banco de España guarda vuestras deudas.
El objetivo suele ser que la cuota no supere en torno al 35% de vuestros ingresos netos conjuntos. El punto débil es que si uno de los dos arrastra deudas o algún impago, tira de la operación hacia abajo aunque el otro tenga un perfil impecable. Por eso conviene mirar cómo estáis los dos antes de presentar nada, no después.
Qué ocurre con el piso y la hipoteca si os separáis
Nadie compra pensando en romper, pero mi trabajo es que lleguéis a la firma sabiendo qué pasaría en ese escenario. Lo primero que hay que tener claro es que separaros no os saca de la hipoteca. El préstamo sigue vivo con el banco tal cual lo firmasteis, y los dos seguís respondiendo por él aunque uno se vaya de casa.
La extinción de condominio, cuando uno compra la mitad al otro
La salida más habitual es que uno de los dos se quede el piso comprando la parte del otro. Esto se llama extinción de condominio y tiene una ventaja fiscal importante frente a una compraventa normal de esa mitad. Tributa por actos jurídicos documentados, que en la Comunidad Valenciana ronda el 1,5%, en lugar del impuesto de transmisiones que pagarías en una venta corriente y que se va en torno al 10%.
El obstáculo que casi nadie anticipa es el banco. Para que quien se marcha quede liberado de la hipoteca, la entidad tiene que aceptar sacarlo del préstamo, y solo lo hace si quien se queda demuestra que puede asumir la deuda en solitario.
El banco no está obligado a liberar a nadie. Mientras no lo apruebe, la persona que ha cedido su parte del piso sigue respondiendo de la hipoteca ante la entidad, aunque ya no sea propietaria. En esos casos suele haber que negociar una subrogación o un cambio en las condiciones de la hipoteca.
Cómo dejar todo bien atado antes de comprar
No todas las parejas necesitan complicarse. Cuando aportáis lo mismo, compráis al 50% y vuestra situación es simétrica, con reflejarlo bien en la escritura es suficiente.
Donde sí merece la pena parar y documentar es cuando las aportaciones son muy distintas, cuando uno mete en la compra un piso o un ahorro que traía de antes, o cuando alguno tiene hijos de una relación anterior. En esos casos un pacto entre vosotros que recoja los porcentajes, las aportaciones y qué haríais si uno quisiera vender os ahorra un conflicto caro más adelante.
Si estáis casados, ese ajuste se hace con capitulaciones. Si no lo estáis, con un documento privado o notarial que deje constancia de lo acordado.
Preguntas frecuentes sobre comprar un piso en pareja
¿Podemos poner porcentajes distintos según lo que aporta cada uno?
Sí. Podéis escriturar en el porcentaje que refleje la aportación de cada uno, por ejemplo un 60% y un 40%, y queda inscrito en el Registro. Es la forma más limpia de que la titularidad recoja lo que ha puesto realmente cada uno.
¿Qué pasa si uno de los dos deja de pagar la hipoteca?
El banco os reclama la cuota completa a cualquiera de los dos, porque respondéis de forma solidaria por el total de la deuda. Que seas dueño solo de la mitad del piso no limita tu responsabilidad sobre el préstamo.
¿Es mejor comprar antes o después de casarnos?
Depende del régimen económico que vayáis a tener. En gananciales el piso será de los dos al margen de quién pague, mientras que en separación de bienes o sin estar casados cada uno mantiene su porcentaje. No hay una respuesta única, hay que mirar vuestro caso y qué queréis que ocurra con la vivienda a futuro.
¿La pareja de hecho da alguna ventaja para la hipoteca?
Para el banco no cambia nada. La hipoteca se estudia igual que a cualquier pareja según vuestros ingresos y vuestro perfil. Los efectos de la pareja de hecho son fiscales o de otro tipo según la comunidad autónoma, pero no mejoran las condiciones del préstamo por sí mismos.
