Es casi obligatorio preguntarte cuánta hipoteca pueden concederte con tu sueldo neto. Es una duda razonable, que inevitablemente nos hacemos pero la importante es, cuanto puedo pagar cada mes durante 25 o 30 años sin quedarme sin margen para vivir.
Son dos cálculos distintos, y confundirlos es lo que hace que muchas operaciones acaben firmándose con cuotas que apretaron bastante más de lo que el comprador había previsto.
Como bróker hipotecario veo las dos versiones del mismo problema. Compradores con un margen amplio a los que el banco propone financiar mucho menos del capital que podrían asumir sin apuros, y otros a los que el banco entrega justo el límite que luego los va a ahogar los primeros años. Ninguna de las dos situaciones coincide con la que te dice cualquier calculadora, porque la calculadora aplica una regla estándar sobre unos datos concretos y no ve nada más.
La regla del 30 al 35% que aplican los bancos para calcular tu hipoteca máxima
El banco parte casi siempre de la misma premisa. La suma de todas las cuotas mensuales que asume una persona, hipoteca incluida, no debería superar entre el 30 y el 35% de su sueldo neto. Ese es el techo que usan para valorar riesgo, y aunque cada entidad tiene su propia política interna, el rango se mueve entre esos dos extremos con muy poca variación.
Personalmente, cuando trabajo la cifra con un cliente uso el 35% como referencia, porque es el nivel que la mayoría de bancos acepta y el que, aplicado con cabeza, deja al comprador con margen suficiente para vivir sin apreturas.
Con un sueldo neto de 2.000€ al mes y sin ninguna otra deuda, la cuota máxima que aceptaría el banco sería 700€. Con esos mismos 2.000 y una cuota del coche de 150 euros, la cuota hipotecaria máxima baja a 550, porque los 150 del coche se restan antes de aplicar el porcentaje.
Hay un matiz importante en el ingreso que se computa. El banco trabaja con el neto, no con el bruto, y en asalariados suele dividir el bruto anual entre 12 o entre 14 según la entidad. En autónomos el cálculo se hace sobre los rendimientos netos declarados en la última renta, no sobre la facturación, y en funcionarios entra el sueldo base más los complementos consolidados, no los pluses puntuales. La misma fórmula aplicada a orígenes de ingreso distintos devuelve capitales muy distintos.
Qué hipoteca puedes permitirte según tu sueldo neto
Aplicando la regla del 35% sobre distintos sueldos netos y usando un tipo fijo del 3% TIN como referencia razonable con las condiciones actuales del euríbor y las mejores ofertas del mercado, tenemos las siguientes cifras Las cifras están redondeadas para servir de guía, no como oferta cerrada, y asumen que no arrastras otras deudas mensuales activas.
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (35%) | Capital a 25 años | Capital a 30 años |
|---|---|---|---|
| 1.200 € | 420 € | ~88.000 € | ~99.000 € |
| 1.500 € | 525 € | ~110.000 € | ~124.000 € |
| 2.000 € | 700 € | ~147.000 € | ~166.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ~184.000 € | ~207.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~221.000 € | ~249.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ~295.000 € | ~332.000 € |
Dos cosas, la primera es que alargar el plazo de 25 a 30 años sube el capital financiable entre un 12 y un 13% en todos los tramos, pero también aumenta el coste total de los intereses en una proporción similar. Cinco años más de cuota, aunque cada mes sea menor, se pagan igual. Es una palanca útil cuando el capital que necesitas ronda el techo de tu perfil y tu edad lo permite, no la primera opción cuando hay margen para plazos más cortos.
La segunda es que el capital de cada casilla es lo que el banco te presta, no lo que cuesta la vivienda que puedes comprar. Para llegar desde el capital hasta el precio de compra hay que sumar tu ahorro para la entrada y los gastos, un paso que muchos compradores dejan para el final y descubren tarde.
Cómo calcular tu hipoteca máxima en base a tu salario
Para afinar el cálculo con tus propios números en vez de tirar de la tabla, el proceso encadena cuatro operaciones sencillas.
- Calcula tu ingreso neto real: Media de las nóminas netas de los últimos seis meses. Si cobras en catorce pagas, divide el bruto anual entre doce, no entre catorce. En caso de ser dos titulares, se suman ambos netos
- Aplica el 35% y resta otras deudas: Multiplica tu neto mensual por 0,35 y réstale las cuotas activas de préstamos, tarjetas o financiación del coche. Lo que queda es tu cuota hipotecaria máxima
- Traduce la cuota a capital: Con tipo fijo al 3% TIN, cada 100 € de cuota equivalen a unos 23.700 € de capital a 30 años y unos 21.100 € a 25. Divide tu cuota entre esa cifra y multiplica por 100.000
- Último ajuste: Si tienes ingresos variables, esperas hijos, llevas menos de dos años en el contrato o prevés gastos importantes, baja el capital resultante entre un 10 y un 15%.
El banco mira más que el sueldo para concederte la hipoteca
El sueldo abre la conversación pero no la cierra. Cuando se presenta una operación en una entidad, este revisa muchos factores más, y todos pueden hacer que el capital finalmente aprobado suba respecto al cálculo teórico, se recorte o directamente no llegue.
Tipo de contrato y antigüedad. Un indefinido con más de dos años de antigüedad en la misma empresa tiene un tratamiento distinto que uno recién firmado, y los contratos temporales generan reticencia aunque encadenen años en el mismo sector. Los funcionarios juegan en la categoría más favorable por la estabilidad, y esa estabilidad se puede usar como palanca para negociar mejor tipo, menos comisiones o vinculaciones más ligeras.
Historial de deudas y CIRBE. El banco consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España y ve todos los préstamos y líneas de crédito activos, incluso los que no estás usando. Una tarjeta revolving con 3.000 euros de límite disponible resta capacidad aunque el saldo esté a cero, porque el analista la trata como deuda potencial. Cerrar tarjetas y líneas que no vas a usar es una de las primeras cosas que reviso con cualquier cliente que se plantea pedir hipoteca en los próximos meses.
Ahorro disponible y colchón. Llegar con más entrada del mínimo o con un fondo visible de tres a seis meses de gastos cambia la percepción del banco sobre tu perfil de riesgo, y esa percepción se traduce después en tipo, comisiones y vinculaciones. No solo abre financiación en casos límite, también permite negociar condiciones cuando el perfil ya es claramente aprobable.
Edad y plazo restante. La mayoría de bancos exige que la hipoteca esté totalmente pagada entre los setenta y los setenta y cinco años del titular más mayor. Con 45 años, el plazo máximo realista se recorta a 25 o 30, y eso reduce automáticamente el capital financiable respecto a alguien de 30 años en las mismas circunstancias, aunque ambos ingresen exactamente lo mismo.
Ingresos que suenan bien pero puntúan poco. Comisiones variables, pluses, bonus anuales, rentas por alquiler o dividendos entran solo parcialmente en el cálculo cuando entran. Un bonus que puede no repetirse el año siguiente no se computa igual que un salario base, y un alquiler cobrado dos años tampoco cuenta como si llevara diez. Estos ingresos suelen usarse para reforzar el perfil, no para elevar el techo de capital.
Cuándo la regla del 35% se queda corta o larga
El 35% funciona como promedio pero hay perfiles donde el techo real está bastante por debajo y hay perfiles donde se puede estirar sin comprometer la salud financiera. Reconocer cuál de los dos es tu caso importa más que aplicar la fórmula al pie de la letra.
Perfiles donde hay que rebajar el porcentaje
Los autónomos con ingresos irregulares son el ejemplo clásico. Puede que la media anual salga en 3.000 euros netos al mes, pero entre medias hay meses de 1.500 y meses de 5.000. Aplicar el 35% sobre esa media deja meses del año en apuros por una cuota que en otros meses ni se nota. Con este perfil, cuando revisamos números juntos, rebajo la referencia a un 25% o 28% sobre la media para que la cuota se pueda asumir también en los meses flojos sin tener que tirar de ahorros.
Las familias con gastos fijos altos entran en la misma categoría por otras razones. Con hijos pequeños, guardería o colegio concertado, coche financiado y una vida que ya deja poco margen de ahorro, comprometer el 35% del neto en una cuota fija durante 30 años significa firmar con cero colchón para imprevistos. Aquí el 30% es un límite más honesto, y en algunos casos incluso ese porcentaje se queda largo.
Los perfiles jóvenes con mucha proyección de cambios también piden margen. Cambios de trabajo, mudanzas por movilidad geográfica, una pareja que puede pasar a un solo ingreso durante una baja, decisiones vitales grandes en los próximos cinco años.
Cuantos más cambios previsibles hay en el horizonte, más margen hay que reservar en la cuota mensual.
Perfiles donde se puede estirar sin arriesgar
Los funcionarios con estabilidad total y sin cargas están en el otro extremo. La combinación de un puesto que difícilmente se pierde y la ausencia de otras deudas permite subir a un 38% o 40% sin problema real, sobre todo si además hay un colchón de ahorro que respalda la operación. Si quieres más información sobre hipotecas para funcionarios estaré encantado de ayudarte.
Los sueldos altos son un caso curioso, porque el porcentaje engaña. El 35% de 5.000 euros son 1.750, y eso deja 3.250 para vivir. El 35% de 1.500 son 525, y eso deja 975. El mismo porcentaje describe dos escenarios que no se parecen en nada, y en rentas altas el techo de la cuota puede subir sin apretar la vida diaria porque lo que queda después ya cubre bien todo lo demás.
Dos titulares con ingresos consolidados soportan también un porcentaje conjunto más alto que uno solo con las mismas cifras. Cuando dos nóminas indefinidas y con antigüedad amplia se suman, la probabilidad de que ambas caigan a la vez es baja, y esa diversificación es exactamente lo que el banco premia con más flexibilidad en el cálculo.
Hipoteca con un solo sueldo o con ingresos bajos
Con un sueldo entre 1.000 y 1.200 euros netos, el cálculo teórico da una cuota máxima de 350 a 420 euros, equivalentes a un capital de 80.000 a 100.000 euros a 30 años. Suficiente en muchas zonas de España, corto en la mayoría de capitales e inviable en Madrid, Barcelona, Valencia capital o cualquier zona costera con presión turística.
Con este perfil, tres palancas deciden si la operación sale o se cae.
- Ahorro previo. Llegar con el 20% de entrada y los gastos cubiertos abre puertas que sin ahorro están directamente cerradas.
- Segundo titular o avalista solvente. Sumar un padre pensionista con vivienda libre de cargas o una pareja con nómina indefinida cambia por completo el expediente.
- Zona de búsqueda ajustada. Ampliar el radio a poblaciones más pequeñas o a barrios menos tensionados abre opciones que en el centro de una capital no existen.
Nunca prometo a un cliente con 1.100 euros netos una hipoteca en Valencia capital sin ahorro extra ni avalista, porque el mercado no da para eso. Lo honesto es marcar qué palancas hay disponibles y cuánto tiempo lleva activarlas, aunque a veces la respuesta sea esperar seis meses a acumular ahorro o mover la búsqueda a una zona que sí encaje.
Preguntas frecuentes sobre qué hipoteca te puedes permitir con tu salario
¿Qué porcentaje del sueldo se puede destinar a la hipoteca?
Los bancos aceptan que la cuota, sumada al resto de tus deudas mensuales, no supere entre el 30 y el 35% del sueldo neto. Ese es el techo, no el objetivo. En la práctica, comprometer más del 30% deja poco margen para imprevistos, y comprometer el 35% completo solo tiene sentido en perfiles con mucha estabilidad y sin cargas familiares importantes.
¿Puedo pedir hipoteca con un sueldo de 1.500 euros?
Sí, aunque el capital financiable ronda los 110.000 o 120.000 euros con las condiciones actuales del mercado, que es una cifra suficiente en muchas zonas de España pero corta en la mayoría de capitales. Con ahorro razonable para la entrada y los gastos, un segundo titular sumando ingresos o una zona de compra ajustada al presupuesto, la operación sale sin necesidad de forzar nada.
¿Cuentan las dos nóminas si compramos en pareja?
Sí, se suman ambos netos y sobre esa suma se aplica el porcentaje. Con dos titulares indefinidos y consolidados, el capital financiable prácticamente se duplica respecto a un titular solo con el mismo perfil, y además el banco reduce el riesgo percibido porque diversifica la fuente de ingresos entre dos personas.
¿Se puede pedir hipoteca con un contrato temporal?
Se puede, aunque el abanico de entidades se reduce y las condiciones suelen ser peores. Algunos bancos aceptan valorar el perfil cuando el contrato encadena una antigüedad amplia en el mismo sector, y otros descartan directamente cualquier contrato que no sea indefinido. Presentar la operación en varias entidades a la vez marca la diferencia entre conseguir una oferta razonable y firmar cualquier cosa por no tener alternativa.
