¿Se puede comprar un piso en pareja… y que solo uno deba la hipoteca?
La respuesta corta es que sí.
La respuesta interesante es que sí, y la clave está en la figura del hipotecante no deudor.
En mi día a día como bróker hipotecario en Valencia, muchas parejas llegan con la misma duda: “Queremos comprar juntos, pero solo uno quiere (o puede) endeudarse. ¿Es obligatorio que los dos debamos dinero al banco?”
Lo habitual es que el banco plantee lo de siempre, los dos como deudores, los dos cargando con la deuda. Pero el sistema hipotecario español es más flexible de lo que parece, y ahí entra esta figura tan poco conocida incluso por algunas entidades, el hipotecante no deudor.
Qué es exactamente un hipotecante no deudor
Un hipotecante es la persona que pone un inmueble como garantía de un préstamo. Un deudor, por su parte, es quien recibe el dinero y tiene la obligación personal de devolverlo al banco.
Cuando hablamos de hipotecante no deudor, nos referimos a alguien que es propietario (o copropietario) de la vivienda que se hipoteca, acepta que su parte del inmueble quede gravada con esa hipoteca, pero no figura como deudor del préstamo.
Es decir, no recibe el dinero ni se compromete personalmente a devolverlo.
En otras palabras, el banco puede dirigirse contra la vivienda, pero no puede reclamarle al hipotecante no deudor todo el importe del préstamo con su patrimonio presente y futuro. El riesgo se concentra en el inmueble, no en su bolsillo.
Un ejemplo de hipotecante no deudor con una pareja
Imagina a Ana y Marcos que quieren comprar un piso en Valencia por 200.000€ y desean ser propietarios al 50%. Marcos tiene un trabajo estable, buenos ingresos y encaja perfectamente en los criterios de riesgo del banco. Ana, en cambio, prefiere no aparecer endeudada porque quizá es autónoma, está pensando en emprender o simplemente quiere mantener su capacidad futura de financiación limpia.
La operación se puede plantear así: ambos compran el piso al 50%, pero solo Marcos solicita la hipoteca. En la escritura del préstamo, él aparecerá como deudor hipotecante: es el deudor del préstamo y, además, su parte de la vivienda queda hipotecada.
Ana, en cambio, figura como copropietaria del otro 50% y, al mismo tiempo, como hipotecante no deudor: su mitad del piso queda igualmente hipotecada, pero ella no es deudora frente al banco.
¿Dónde está la clave? Que los dos son propietarios, pero solo uno debe dinero.
Eso sí, conviene no autoengañarse. Si Marcos dejara de pagar y el banco ejecutara la hipoteca, la entidad podría sacar a subasta el 100% del inmueble. También la mitad de Ana quedaría comprometida, aunque ella no sea deudora. Después, ella podría repetir contra él, pero el riesgo sobre la casa existe para ambos.
No debes nada… pero tu vivienda sí está en juego.
Diferencia entre hipotecante no deudor y deudor no hipotecante
La diferencia entre hipotecante no deudor y deudor no hipotecante tiene que ver con qué se pone en riesgo: el inmueble, la persona o ambos.
En el primer caso, el hipotecante no deudor aporta un inmueble como garantía, pero no firma como deudor. Su responsabilidad se vincula a ese bien concreto: si todo va bien, no pasa nada; si las cosas se tuercen, la vivienda responde, pero el banco no puede perseguirle por el resto de la deuda con todo su patrimonio.
En el segundo caso, el deudor no hipotecante sí es deudor del préstamo, pero no pone un inmueble de su propiedad como garantía. La hipoteca recae sobre un bien de otra persona, y sin embargo, él o ella responde con todo su patrimonio por la deuda. Aquí el riesgo es justo el contrario: no arriesga una casa propia, pero sí su bolsillo de forma personal y directa.
Por eso es tan importante saber qué estás firmando… no es lo mismo ser propietario y hipotecante, que ser deudor hipotecante, que ser hipotecante no deudor.
Qué dice la nueva ley hipotecaria sobre el hipotecante no deudor
La nueva ley también ha cambiado el juego. La Ley 5/2019 reforzó la protección no solo del deudor principal, sino también de figuras como el fiador, el avalista o el propio hipotecante no deudor.
Esto se traduce en algo muy práctico: si vas a firmar como hipotecante no deudor, ya no eres un mero “acompañante” en la notaría. Tienes derecho a recibir la misma documentación precontractual, a que se te expliquen las condiciones del préstamo, y a acudir a la famosa acta notarial de transparencia donde el notario te detalla, uno a uno, los riesgos que asumes y las consecuencias de un posible impago.
La ley también declara nulas las cláusulas que intenten que renuncies por adelantado a esos derechos. Es decir, no puedes “firmar tu propia indefensión” aunque no seas el deudor principal.
Cuándo tiene sentido utilizar la figura del hipotecante no deudor.
La figura del hipotecante no deudor tiene mucho sentido en escenarios como estos:
- Parejas donde uno tiene un perfil financiero muy sólido y el otro quiere preservar su capacidad de endeudamiento para futuros proyectos (montar un negocio, invertir en otra vivienda, etc.).
- Casos en los que uno de los dos trabaja por cuenta propia y prefiere no cargar con más riesgos a nivel personal.
- Situaciones en las que se quiere evitar que los dos aparezcan como deudores en CIRBE y así no “quemar” la capacidad de financiación de ambos.
Eso no significa que sea siempre la mejor opción. En algunas operaciones es más equilibrado que los dos firméis como deudores hipotecantes y repartáis tanto la responsabilidad como la negociación con el banco. Depende de vuestros ingresos, vuestra estabilidad y vuestros planes a medio y largo plazo.
Antes de firmar como hipotecante no deudor, recuerda esto
- Tu parte del piso se hipoteca igualmente. No eres deudor, pero tu mitad de la vivienda queda comprometida si la cosa se complica.
- Tu riesgo es distinto, no inexistente. No te podrán reclamar toda la deuda con tu patrimonio, pero sí puedes perder tu participación en el inmueble.
- No es un simple “te acompaño a firmar”. Estás poniendo un activo importante encima de la mesa. Merece la pena entender bien tipos de interés, plazos, posibles subidas y escenarios de impago.
Elige bien y con la ayuda de un bróker hipotecario
Como has visto, es posible comprar un piso en pareja y que solo uno deba la hipoteca, gracias a la figura del hipotecante no deudor. Bien utilizada, puede ser una herramienta muy potente para adaptar la financiación a la realidad y a los objetivos de cada pareja.
El problema es que casi nadie habla de ello y muchas operaciones se firman como toda la vida, sin pararse a valorar alternativas más inteligentes.
Si estás pensando en comprar vivienda y te ves reflejado en alguno de estos escenarios, lo más sensato es analizar tu caso con datos, simulaciones y escenarios reales. Ahí es donde la ayuda de un bróker hipotecario independiente marca la diferencia: alguien que no trabaja para el banco, sino para ti, y que te ayuda a entender qué estás firmando antes de poner tu nombre en la escritura.
Una hipoteca dura años; entender qué firmas te lleva solo unas horas.
