Si tienes una vivienda alquilada y este año te toca renovar el contrato, el Gobierno ha puesto un incentivo nuevo sobre la mesa. Ha anunciado una bonificación del 100% en el IRPF para los propietarios que decidan mantener el alquiler congelado en la renovación, es decir, que no suban la renta a sus inquilinos.
Además voy a contarte, como bróker hipotecario que soy, qué opino yo de todo esto… Aunque si me sigues en mis redes sociales ¡ya te habrás enterado!
De qué se trata exactamente y cómo afecta al IRPF
Hoy los ingresos que obtienes por alquilar una vivienda habitual tributan como rendimientos del capital inmobiliario. De la renta anual restas los gastos deducibles y obtienes el rendimiento neto, que es la base sobre la que se aplican las reducciones previstas y, después, el tipo marginal que te corresponda.
Durante años existió una reducción general del 60% sobre ese rendimiento neto para vivienda habitual. Con las últimas reformas se han endurecido las condiciones y la reducción ya no es tan amplia ni tan automática. La novedad es que, si en la renovación del contrato mantienes la renta sin subidas y cumples los requisitos legales, ese rendimiento neto podrá disfrutar de una bonificación del 100%.
Traducido a tu declaración, seguirías declarando el alquiler, los gastos y el rendimiento neto, pero aplicarías una reducción completa. El rendimiento computable sería cero y por ese piso no pagarías IRPF en ese ejercicio. No hablamos de un cheque que te ingresa Hacienda, sino de impuestos que dejas de pagar.
Quién puede beneficiarse de la bonificación del 100% por no subir el alquiler
La medida está pensada para propietarios particulares que declaran sus alquileres en el IRPF, es decir, personas físicas con viviendas arrendadas como residencia habitual bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos. El elemento clave es la renovación del contrato con el mismo inquilino.
Para acogerte a la bonificación, la vivienda debe estar alquilada como residencia habitual y el contrato debe renovarse dentro de las fechas que marque la norma. En el momento de la renovación la renta se tiene que mantener, sin incrementos por índice de precios ni por acuerdo entre las partes.
Se está debatiendo si conviene limitar el incentivo a pequeños propietarios para evitar que gran parte del ahorro fiscal se concentre en grandes tenedores. Tendremos que ver cómo queda el texto definitivo, pero si tienes una o dos viviendas en alquiler, esto va claramente en tu dirección.
Por si te interesa el tema de los alquileres y la situación actual de estos, hace unas semanas publiqué un artículo sobre la crisis de vivienda en Valencia y mi participación en la radio comentando esto.
Cómo funciona esta nueva normativa
Durante el año cobras una renta mensual y soportas gastos como IBI, comunidad, seguro, reparaciones o intereses de la hipoteca. Al hacer la declaración sumas todas las rentas, restas los gastos deducibles y obtienes el rendimiento neto del alquiler.
Imagina que cobras 850€ al mes, 10.200€ al año, y que tus gastos deducibles suman 3.000€. El rendimiento neto es de 7.200€. Antes de la bonificación, con una reducción parcial y un tipo marginal en torno al 30%, podrías estar pagando cerca de 1.000€ en impuestos por ese alquiler.
Con la bonificación del 10% declaras igual los ingresos y los gastos, pero el rendimiento neto se reduce a cero a efectos de IRPF. Ese año conservarías íntegros esos 7.200€. La bonificación se aplicará en la declaración del ejercicio en el que tenga lugar la renovación, de modo que si renuevas en 2026, verás el efecto en la campaña de renta de 2027.
¿Cuánto puedes ahorrar de verdad con la nueva deducción?
El ahorro depende de tres elementos concretos y medibles.
- El rendimiento neto de tu alquiler, la diferencia entre lo que cobras y lo que gastas en el piso después de aplicar todos los gastos deducibles.
- Tu tipo marginal de IRPF, que es el porcentaje al que tributan tus últimos euros de renta.
- El número de inmuebles que puedas acoger a la bonificación.
No influye tanto la cifra de la renta bruta como la parte que queda después de gastos
Con un rendimiento neto de 7.200€ y un tipo marginal del 30%, dejarías de pagar en torno a 2.160€ si comparas el escenario de bonificación total con uno sin reducciones. En la práctica, y según los cálculos que se han publicado, muchos propietarios se moverán en horquillas de ahorro en torno a 1.400 o 1.500€ por vivienda y año.
La clave es que hagas este mismo ejercicio con tus números. Qué renta cobras, qué gastos deducibles soportas y en qué tramo de IRPF te encuentras. Solo así podrás valorar si renunciar a una subida de renta te compensa frente al ahorro fiscal que ofrece la bonificación.
Cuándo te interesa congelar el alquiler y cuándo puede no compensar
Para saber si la bonificación te interesa, tenemos que comparar los dos escenarios. Por un lado, cuánto ingresarías si actualizas la renta dentro de los límites legales. Por otro, cuánto impuestos dejas de pagar si mantienes la renta y te acoges a la bonificación.
Supón que cobras 900€ al mes y podrías subir un 3%. Pasarías a 927€ al mes y ganarías unos 324€ más al año. Si tu ahorro fiscal al aplicar la bonificación supera esa cifra y, además, mantienes a un inquilino solvente y estable, el equilibrio se inclina hacia congelar la renta.
La cosa cambia si llevas años sin revisar el alquiler y estás muy por debajo del mercado o si la inversión ya va muy justa incluso antes de impuestos. También es distinta cuando te planteas abandonar el alquiler de vivienda habitual para pasar a alquiler de temporada, donde no tendrías esta bonificación y asumirías más riesgo regulatorio y fiscal.
Qué opino yo de todo esto
Esta bonificación del 100% en el IRPF es un incentivo fiscal suculento para quien esté dispuesto a congelar la renta, pero tengo claro que la clave estará en la letra pequeña, en cómo se calcula esa “compensación” frente a la subida que no aplicas y en cómo encaja con la inflación y el aumento real de costes de mantenimiento.
Veo más intervención en un mercado ya tensionado y un mensaje político muy evidente. Si garantizas vivienda digna, recibes apoyo, si especulas, más freno.
Si eres propietario, mi recomendación es que no te quedes solo con el titular. Pon tus números encima de la mesa y decide si esta medida mejora de verdad tu posición como inversor o solo maquilla un problema de fondo en tu estrategia de alquiler y de hipoteca.
